Pengertian dan Tanggung Jawab Developer

Pengertian Developer

Pasal 5 ayat 1 Peraturan Pemerintah Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974:

“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang mengusahakan didalam bidang pembangunan perumahan dari beragam jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan beragam prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.”

Developer sebagai pelaku usaha juga dapat diartikan sebagai perusahaan yang bergerak didalam bidang pengadaan perumahan.

Developer dapat dibagi 2, yaitu:

• Developer perumahan bersubsidi: developer yang menerima dukungan subsidi didalam arti harga perumahan yang diberikan terjangkau dan dikhususkan bagi kalangan menengah ke bawah.
• Developer perumahan biasa.
  Keberadaan developer perumahan bersubsidi dilakukan pemerintah didalam rangka pemerataan pembangunan sosial agar tiap strata kalangan masyarakat dapat menikmati dan berkesempatan mempunyai tempat tinggal.

1. Hak Developer

Berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, hak-hak pelaku usaha, didalam hal ini seorang developer, diantaranya:

• Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan tentang kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
• Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan costumer yang beritikad tidak baik;
• Hak untuk melakukan pembelaan diri semestinya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen;
• Hak untuk rehabilitasi nama baik bila terbukti secara hukum bahwa kerugian costumer tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
• Hak-hak yang diatur didalam ketetapan aturan perundang-undangan lainnya.

2. Kewajiban Developer

Berdasarkan Pasal 7 Undang-undang Perlindungan Konsumen, kewajiban pelaku usaha adalah sebagai berikut:

• Beritikad baik didalam melaksanakan aktivitas usahanya;
• Memberikan info yang benar, menyadari dan jujur tentang kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;
• Memperlakukan atau melayani costumer secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;
• Menjamin kualitas barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketetapan standar kualitas barang dan/atau jasa yang berlaku;
• Memberi kesempatan kepada costumer untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa khusus serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan;
• Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemanfaatan dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
• Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.

Kewajiban pelaku usaha untuk beritikad baik didalam menjalankan kegiatan usaha merupakan salah satu asas didalam hukum perjanjian. Ketentuan mengenai itikad baik ini diatur didalam Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata.

3. Tanggung Jawab Developer

Developer miliki tanggung jawab moral developer yang terangkum didalam kode etik Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia yang dikenal dengan “Sapta Brata” yaitu sebagai berikut:

• Anggota Real Estate Indonesia didalam menjalankan usahanya senantiasa berlandaskan pada Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
• Anggota Real Estate Indonesia didalam menjalankan usahanya senantiasa mentaati segala undang-undang maupun aturan yang berlaku di Indonesia.
• Anggota Real Estate Indonesia didalam menjalankan usahanya senantiasa menjaga kecocokan antara kepentingan usahanya dengan kepentingan pembangunan bangsa dan negara.
• Anggota Real Estate Indonesia didalam menjalankan usahanya senantiasa menempatkan dirinya sebagai perusahaan swasta nasional yang bertanggung jawab, menghormati dan menghargai profesi usaha real estate dan menjunjung tinggi rasa keadilan, kebenaran dan kejujuran.
• Anggota Real Estate Indonesia didalam menjalankan usahanya selamanya menghormati tinggi AD/ART Real Estate Indonesia dan juga memegang teguh disiplin dan solidaritas organisasi.
• Anggota Real Estate Indonesia didalam menjalankan usahanya dengan sesama pengusaha senantiasa saling menghormati, menghargai dan saling membantu dan juga menjauhi diri dari persaingan yang tidak sehat.
• Anggota Real Estate Indonesia didalam menjalankan usahanya senantiasa memberikan pelayanan pada masyarakat sebaik-baiknya.

Secara umum, prinsip-prinsip tanggung jawab developer dalam hukum adalah terditri dari:

• Prinsip tanggung jawab berdasarkan kekeliruan (liability based on fault), yaitu prinsip yang menunjukkan bahwa seseorang baru dapat diminta pertanggungjawabannya secara hukum kalau ada unsur kekeliruan yang dilakukannya;
• Prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab (presumption of liability), yaitu prinsip yang menunjukkan tergugat selamanya dianggap bertanggung jawab sampai ia dapat menunjukkan bahwa ia tidak bersalah, dimana beban pembuktian tersedia pada tergugat;
• Prinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab (presumption of nonliability), yaitu kebalikan dari prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab, dimana tergugat selamanya dianggap tidak bertanggung jawab sampai dibuktikan bahwa ia bersalah;
• Prinsip tanggung jawab mutlak (strict liability), yaitu prinsip yang memastikan kesalahan tidak sebagai faktor yang menentukan, tapi ada pengecualian-pengecualian yang sangat mungkin untuk dibebaskan dari tanggung jawab;
• Prinsip tanggung jawab dengan pembatasan (limitation of liability), yaitu pelaku usaha tidak boleh secara sepihak memilih klausul yang merugikan konsumen, juga membatasi maksimal tanggung jawabnya. Jika ada pembatasan maka kudu berdasarkan pada perundang-undangan yang berlaku.

Apabila dinyatakan bahwa pihak pelaku usaha kudu bertanggung jawab, menurut pasal 19 ayat 1 Undang-undang Perlindungan Konsumen, tanggung jawab pelaku usaha diantaranya:

• Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan;
• Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran;
• Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian customer

Pembebasan Tanggung Jawab Developer sebagai Pelaku Usaha

Perlu diketahui bahwa Undang-Undang Perlindungan Konsumen mengusahakan menyeimbangkan kedudukan antara pelaku usaha dan konsumen. Jika dicermati pada Pasal 27 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, dikatakan bahwa pelaku usaha dibebaskan berasal dari tanggung jawab atas kerugian yang diderita konsumen, apabila:

• Barang tersebut terbukti semestinya tidak diedarkan atau tidak bertujuan untuk diedarkan;
• Cacat barang timbul di kemudian hari;
• Cacat timbul akibat ditaatinya ketentuan berkenaan kualifikasi barang;
• Kelalaian yang diakibatkan oleh konsumen;
• Lewatnya jangka saat penuntutan 4 (empat) th. sejak barang dibeli atau lewatnya jangka waktu yang diperjanjikan.

Berdasarkan Pasal 7 Undang-undang Perlindungan Konsumen, kewajiban pelaku usaha salah satunya adalah beritikad baik. Namun dalam praktiknya, tidak semua developer atau pelaku usaha yang punya itikad yang baik dan kerap kali terjadi persaingan yang tidak sehat antar pelaku usaha yang juga berdampak negatif dengan kata lain merugikan pihak konsumen.

Hak dan Kewajiban Konsumen

Undang-Undang Perlindungan Konsumen juga mengatur hak dan kewajiban konsumen supaya di dalam pelaksanaannya, pelaku usaha dan konsumen punya kedudukan berimbang.

1. Hak Konsumen

Secara internasional ada 4 (empat) hak dasar konsumen yang diakui, yaitu:

• Hak untuk memperoleh keamanan (the right safety);
• Hak untuk memperoleh informasi (the right informed);
• Hak untuk memilih (the right choose);
• Hak untuk didengar (the right to heard);

Peraturan berkenaan hak konsumen tercantum di dalam pasal 4 Undang-undang Perlindungan Konsumen, diantaranya:

• Hak atas kenyamanan, keamanan dan keselamatan di dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa;
• Hak untuk menentukan barang dan/atau jasa dan juga memeroleh barang dan/atau jasa sesuai dengan nilai tukar dan situasi dan juga jaminan yang dijanjikan;
• Hak atas info yang benar, jelas dan jujur berkenaan situasi dan jaminan barang dan/atau jasa;
• Hak untuk didengarkan pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan;
• Hak untuk memperoleh advokasi, pertolongan dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut;
• Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;
• Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur dan juga tidak diskriminatif;
• Hak untuk memperoleh kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya;
• Hak-hak yang diatur di dalam ketentuan perundang-undangan lainnya.

2. Kewajiban Konsumen

Kewajiban konsumen dimuat di dalam Undang-undang pasal 5 berkenaan dengan Perlindungan Konsumen, antara lain:

• Membaca atau ikuti anjuran info dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan;
• Beritikad baik di dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau jasa;
• Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati;
• Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut.